Yapı yaklaşık birim maliyetleri nedir?
Yapı yaklaşık birim maliyetleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın her yıl yapı sınıf ve gruplarına göre belirlediği m² başına maliyetlerdir. 2026 değerleri, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ ile 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.
Bu değerler mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında esas alınır; yapının yaklaşık maliyetine dayanan başka hesaplarda da referans olarak kullanılır.
İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır?
- Yapının sınıfını belirleyin. Sınıf, yapının kullanım amacına, yüksekliğine ve büyüklüğüne göre tebliğdeki listeden bulunur.
- Toplam inşaat alanını bulun. Bütün katların brüt alanlarının toplamıdır.
- Çarpın. Sonuç KDV hariç yaklaşık maliyettir.
Örnek: Toplam 1.250 m², yapı yüksekliği 21,50 m'yi aşmayan beş katlı bir apartman III-B sınıfındadır. 1.250 × 21.050 = 26.312.500 TL (KDV hariç). 10 daire varsa daire başına yaklaşık 2.631.250 TL düşer.
2026 yapı sınıfları ve m² birim maliyetleri
| Sınıf | TL/m² | Örnek yapılar |
|---|---|---|
| I-A | 2.600 | Basit tarım ve hayvancılık yapıları, çardak ve gölgelikler, plastik örtülü seralar |
| I-B | 3.900 | Cam veya sert plastik örtülü seralar, basit ağıllar, kalıcı yardımcı yapılar |
| I-C | 4.200 | Su depoları, büyükbaş hayvan ahırları, istinat duvarları, elektrikli araç şarj istasyonları |
| I-D | 4.800 | Güneş enerji santralleri (GES) |
| II-A | 8.100 | Genel amaçlı depolar, deniz iskeleleri, tarımsal endüstri yapıları |
| II-B | 12.500 | Halı sahalar, hangarlar, kapalı pazar yerleri, konteyner kentler |
| II-C | 15.100 | Bağ, dağ, köy ve yayla evleri (200 m² altı), bungalovlar, mezbahalar, hafif sanayi tesisleri |
| III-A | 19.800 | Apartman tipi konutlar (3 kata kadar), kreşler, katlı otoparklar, akaryakıt istasyonları |
| III-B | 21.050 | Konutlar (21,50 m'ye kadar), ilkokul ve ortaokullar, apart oteller, aile sağlığı merkezleri |
| III-C | 23.400 | Konutlar (21,50–30,50 m), liseler, öğrenci yurtları, huzurevleri |
| IV-A | 26.450 | Konutlar (30,50–51,50 m), fakülteler, AVM (25.000 m² altı), 1-2 yıldızlı oteller |
| IV-B | 33.900 | Konutlar (51,50 m üzeri), 500 m² ve üzeri müstakil konutlar, banka binaları, düğün salonları |
| IV-C | 40.500 | AVM (25.000 m² ve üzeri), hastaneler (200 yatak altı), 3 yıldızlı oteller, adalet sarayları |
| V-A | 42.350 | Stadyumlar, üniversite kampüsleri, karma kullanımlı kompleks yapılar |
| V-B | 43.850 | Hastaneler (200–400 yatak), 4 yıldızlı oteller |
| V-C | 48.750 | Hastaneler (400 yatak üzeri), müze, opera ve tiyatro yapıları, kongre merkezleri |
| V-D | 53.500 | 5 yıldızlı oteller, havalimanı terminalleri, metro istasyonları, şehir hastaneleri |
| V-E | 103.500 | Rüzgâr enerji santralleri (RES) |
Örnekler tebliğdeki listelerin özetidir; yapınızın sınıfını kesinleştirmek için tebliğin tam metnine bakın.
Konutlar hangi sınıfta?
Apartman tipi konutların sınıfını kat sayısı değil yapı yüksekliği belirler; müstakil ve ikiz konutlarda bağımsız bölümün alanı esas alınır.
| Konut | Sınıf | TL/m² |
|---|---|---|
| Apartman, 3 kata kadar | III-A | 19.800 |
| Apartman, 3 kat üzeri ve yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar | III-B | 21.050 |
| Apartman, yapı yüksekliği 21,50–30,50 m | III-C | 23.400 |
| Apartman, yapı yüksekliği 30,50–51,50 m | IV-A | 26.450 |
| Apartman, yapı yüksekliği 51,50 m üzeri | IV-B | 33.900 |
| Müstakil veya ikiz konut, bağımsız bölüm 200 m² altı | III-B | 21.050 |
| Müstakil veya ikiz konut, bağımsız bölüm 200–500 m² | III-C | 23.400 |
| Müstakil veya ikiz konut, bağımsız bölüm 500 m² ve üzeri | IV-B | 33.900 |
| Kırsalda bağ, dağ, köy, yayla evi (200 m² altı) | II-C | 15.100 |
Birim maliyete neler dahil, neler hariç?
- Dahil: Yapının inşaatı ile yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı.
- Hariç: KDV, arsa bedeli, çevre düzenlemesi (peyzaj, ada içi yollar, drenaj gibi) ve altyapı giderleri.
Sık sorulan sorular
2026'da inşaat maliyeti m² başına ne kadar?
Resmî birim maliyetler sınıfa göre 2.600 TL (I-A) ile 103.500 TL (V-E) arasındadır. Apartman tipi konutlar yüksekliğine göre 19.800 TL (III-A) ile 33.900 TL (IV-B) arasında yer alır.
İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır?
Yapının sınıfı belirlenir ve toplam inşaat alanı o sınıfın birim maliyetiyle çarpılır. 1.250 m²'lik III-B sınıfı bir apartman için 1.250 × 21.050 = 26.312.500 TL (KDV hariç).
Birim maliyetlere neler dahil?
Yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı dahildir. KDV, arsa, çevre düzenlemesi ve altyapı dahil değildir.
Konutlar hangi yapı sınıfındadır?
Apartmanlar yüksekliğe göre III-A, III-B, III-C, IV-A veya IV-B; müstakil ve ikiz konutlar bağımsız bölüm alanına göre III-B, III-C veya IV-B sınıfındadır.
Bu tutar gerçek inşaat maliyetine eşit mi?
Hayır. Resmî referans değerlerdir; gerçek maliyet malzeme, zemin, bölge, işçilik ve piyasa koşullarına göre farklılaşır.
2026 birim maliyetleri ne zaman yayımlandı?
3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğle.
Kaynak
Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (Resmî Gazete, 03.02.2026, sayı 33157). Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde tebliğin tam metni esas alınır.